La réforme de la facturation électronique entre progressivement en application, mais toutes les sociétés ne sont pas concernées de la même manière. Pour les sociétés civiles immobilières, le critère déterminant n’est pas leur forme juridique, mais leur assujettissement ou non à la TVA. Une SCI qui n’est pas assujettie à la TVA reste en principe exclue des principales obligations liées à la facturation électronique.

L’assujettissement à la TVA détermine les obligations

Les articles 289 bis et suivants du Code général des impôts réservent le dispositif aux opérations réalisées entre assujettis à la TVA établis en France. Une SCI non assujettie n’a donc pas à émettre de factures électroniques structurées, à recevoir ce type de factures ni à transmettre des données au titre de l’e-reporting. Cette exclusion suppose toutefois de vérifier la situation fiscale réelle de la société. Une SCI ayant opté pour la TVA sur certaines locations, exerçant une activité imposable ou réalisant une activité commerciale accessoire peut entrer dans le champ de la réforme.

Pas d’obligation d’équipement spécifique

Une SCI non assujettie n’a pas à mettre en place une solution dédiée pour recevoir des factures électroniques structurées. Lorsqu’un fournisseur assujetti lui adresse une facture, la société peut continuer à recevoir un document lisible, notamment au format PDF. L’obligation de transmission des données liées à l’opération repose alors sur le fournisseur concerné. La SCI peut néanmoins choisir volontairement d’utiliser une plateforme de dématérialisation. Ce choix ne modifie pas son statut fiscal et ne crée pas d’obligation durable : elle peut revenir à d’autres formats de facturation à tout moment.

Un calendrier qui concerne uniquement les assujettis

Le calendrier de la réforme prévoit une généralisation de la réception des factures électroniques au 1er septembre 2026 pour les entreprises assujetties, ainsi que l’obligation d’émission à cette même date pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire. Les PME, TPE et micro-entreprises assujetties devront quant à elles émettre leurs factures électroniques à compter du 1er septembre 2027. Les SCI non assujetties restent en dehors de ce calendrier, tant que leur situation fiscale ne change pas.
 
La réforme de la facturation électronique ne crée donc pas, en elle-même, de nouvelles obligations pour les SCI véritablement non assujetties à la TVA. L’enjeu principal consiste à vérifier précisément leur statut fiscal, car une SCI soumise à la TVA, même dans certaines situations seulement, peut être concernée par le dispositif et son calendrier.